Während Short Pump wächst, ringt Goochland mit der Zukunft

Einwohner des Goochland County teilen ihre Visionen für die Entwicklung in ihrem County.

Die Immobilienentwicklung marschiert seit mehr als 100 Jahren entlang der Broad Street nach Westen. Jetzt hat es die Grenze zum Goochland County erreicht und wirft die Frage auf: Wohin wird es als nächstes gehen? Wird es nach Goochland expandieren, wo die Bewohner ihre ländliche Umgebung lieben?

Die Administratoren von Goochland haben einen 28-seitigen Plan für das an Short Pump angrenzende Gebiet, bekannt als Centerville, verfasst, das auf Wachstum vorbereitet. Der Plan sieht neue Verbindungsstraßen und Grünwege vor und legt Standards für die Landnutzung fest.

Aber bei einer öffentlichen Versammlung letzten Monat sprachen sich Dutzende Einwohner dagegen aus und sagten, der Plan erlaube alle möglichen Dinge, die aus dem Dorf fernbleiben sollten, wie z. B. beengte Stadthäuser, flache Bürogebäude und Kettenhotels.

Im Wesentlichen möchten diese Bewohner alle charakteristischen Merkmale von Short Pump auf der anderen Seite der Kreisgrenze beibehalten.

„Es gibt viele wütende Bürger“, sagte Rob Williamson, der in der Nähe des 3.000 Hektar großen Dorfes Centerville lebt. „Je mehr Leute davon erfahren, desto größer wird die Wut.“

Der Aufsichtsrat des Landkreises hörte sie laut und deutlich an und verschob seine Abstimmung so lange wie gesetzlich möglich, bis Dezember. Mitglieder geben an, dass sie Vorschläge zur Verbesserung des Plans wünschen. Jetzt hat Goochland eine Diskussion darüber geführt, wie der Landkreis in die Zukunft geführt werden soll.

Dieses am Donnerstag aufgenommene Drohnenbild zeigt die Trennung zwischen dem von Bäumen gesäumten Goochland County auf der linken Seite und dem Henrico County auf der rechten Seite. Die Bevölkerung von Goochland wuchs zwischen 2020 und 2022 um 6 %, was einen der größten Zuwächse im Bundesstaat darstellt.

Während Richmond, das westliche Henrico County und das nördliche Chesterfield County überfüllt sind und ihre Immobilienpreise in die Höhe geschossen sind, haben sich Entwickler und neue Bewohner in einst ländliche Gebiete ausgebreitet. Reiseziele wie Goochland; Varina im Osten von Henrico; New Kent County; und im Süden und Westen von Chesterfield herrscht großes Entwicklungspotenzial.

Die Bevölkerung von Goochland wuchs zwischen 2020 und 2022 um 6 %, was einen der größten Zuwächse im Bundesstaat darstellt. Der Landkreis ist reich, mit einem durchschnittlichen Haushaltseinkommen von 100.000 US-Dollar. Ein Großteil dieses Reichtums stammt aus der östlichen Hälfte, in der Goochlands zwei Fortune-500-Unternehmen, Performance Food Group und CarMax, ansässig sind.

Jetzt hat Goochland die Möglichkeit zu entscheiden, welche Vorschläge es annimmt und wie seine Zukunft aussehen wird.

„Wir sind in der Lage, das Gespräch voranzutreiben“, sagte Krystal Onaitis, stellvertretende Bezirksverwalterin.

Aber Goochland ist immer noch klein. Seine Bevölkerung von 26.000 entspricht etwa 8 % der Größe des benachbarten Henrico.

Der Unterschied zwischen Goochland und Henrico ist groß. Die Lebensmittelgeschäfte, Wohnungen und weitläufigen Parkplätze von Henrico weichen sanften Hügeln, Maisfeldern und freilaufenden Hirschen. Und es gibt kein freistehendes Starbucks.

Ein Blick auf die Satellitenansicht der beiden angrenzenden Gemeinden zeigt, wo die Trennlinie verläuft.

Einige Elemente des ländlichen Goochland werden niemals verschwinden, versprachen die Kreisvorsteher. Der Plan des Landkreises soll die Zersiedelung der Vorstädte verhindern, sagte Onaitis. Die Entwicklung wird „Goochland niemals verschlingen“, sagte Charlie Vaughters, ein Mitglied des Aufsichtsrats, das Centerville vertritt.

Der Landkreis strebt an, 85 % seines Landes landwirtschaftlich zu belassen. Nur Gebiete wie Centerville, West Creek und das Gerichtsgebäude werden eine Entwicklung erleben. Was wird also aus Centerville? Leichter Vorort? Exurban? Immer noch ländlich? Führungskräfte zögern, es zu definieren.

„Der Grund, warum wir es nicht benennen können, liegt darin, dass es nur in Goochland vorkommen wird“, sagte Vaughters.

In der Mitte der Broad Street Road steht ein Schild mit der Aufschrift „Willkommen in Goochland County“. Der Landkreis ist reich, mit einem durchschnittlichen Haushaltseinkommen von 100.000 US-Dollar. Ein Großteil dieses Reichtums stammt aus der östlichen Hälfte, in der Goochlands zwei Fortune-500-Unternehmen, Performance Food Group und CarMax, ansässig sind.

Fahren Sie die West Broad Street hinunter, überqueren Sie das Goochland County und der Name ändert sich in Broad Street Road. Es gibt ein Residence Inn by Marriott, ein Chick-fil-A und ein Drive Shack. Das Gebiet ist nicht so dicht besiedelt wie Short Pump, aber es scheint für mehr zu sorgen.

Hier seien die Anwohner nicht allzu besorgt darüber, Gewerbe und Wohnen auf demselben Grundstück zu vermischen und Grundstücke aufzufüllen, sagte Paul Costello, ein Bewohner von Centerville.

Die meisten Bewohner seien sich darüber im Klaren, dass ein gewisses Wachstum notwendig sei, sagten mehrere Personen. Entwickler interessieren sich für Goochland und es ist ein Vorteil, sie willkommen zu heißen.

Je mehr Unternehmen im Landkreis ansässig sind, desto weniger Steuern müssen die Einwohner tragen. Einwohner in den mittleren und westlichen Teilen des Landkreises, wo Brunnen und Klärgruben Haushalte versorgen, zahlen eine Immobiliensteuer von 53 Cent pro 100 US-Dollar des geschätzten Wertes. Diejenigen am östlichen Rand, die über Wasserleitungen und Abwasserkanäle verfügen, zahlen 85 Cent pro 100 US-Dollar, was dem entspricht, was die Einwohner von Henrico zahlen. Einwohner von Richmond zahlen 1,20 US-Dollar.

Aber wenn Sie weiter nach Westen fahren, an der Interstate 288 vorbei und den Hügel hinunter in Richtung Tuckahoe Creek, ändert sich alles. Hier dominieren grüne Streifen das Landschaftsbild. Ein Wasserturm mit dem Namen „Centerville“ erhebt sich über den Feldern in der Nähe der Ashland Road. Verkaufsschilder säumen die Straßen und stellen Fragezeichen für die Zukunft dar.

Dies ist der Raum, den die Bewohner schützen wollen. Mehrere Anwohner sagten in Interviews, dass sie Viertel mit verteilten Einfamilienhäusern wünschen, mit zwei Häusern pro Hektar oder weniger. Sie wünschen sich, dass das Mischgebiet weniger expansiv wird. Sie wollen ein- oder zweistöckige Büros mit Bäumen und Platz zur Straße.

Und Centerville brauche nicht das erste freistehende Starbucks im Landkreis, sagte Jonathan Lyle, der in der Nähe von Centerville lebt und für den Aufsichtsrat kandidiert. Auf seinem Werbeplakat steht die Aufschrift „Behalte Goochland ländlich.“

„Ich höre niemanden in der Gemeinde sagen, wir wollen Stadthäuser sehen“, fügte Lyle hinzu.

Der Plan des Landkreises für dieses Gebiet sieht jedoch eine Mischung aus Einzelhandel, Büros, Unterkünften und Wohnen vor. Der Plan sieht eine begehbare Innenstadt vor. Es zeichnet neue Verbindungsstraßen ein und schlägt Grünflächen zwischen Gebäuden vor.

Jedes Wachstum würde geplant und mit einem Ziel erfolgen, sagte Onaitis, nicht mit einem Sammelsurium. Was auch immer nach Centerville kommt, sollte die ländliche Atmosphäre, die Freiflächen und die Natur des Landkreises widerspiegeln. Vaughters sagte, er erwarte nicht, dass der Landkreis Vorschläge für zusammengedrängte Stadthäuser genehmigen werde, ähnlich wie auf der anderen Seite der Kreisgrenze.

Eine Meile vom Dorfkern entfernt sieht der Plan Siedlungen mit Einfamilienhäusern mit einer Dichte von bis zu vier Wohneinheiten pro Hektar vor – nah beieinander, aber nicht überfüllt –, was den Bewohnern ebenfalls Sorgen bereitet.

In Centerville ist Land nicht billig. Im Park am Saddle Creek, nahe der Mitte von Centerville, gibt es Häuser für durchschnittlich etwa 700.000 US-Dollar, sagte ein Bewohner. Je teurer das Grundstück, desto wahrscheinlicher ist es, dass ein Bauträger dichter gedrängte Einheiten auf einem Hektar errichten muss, um einen Gewinn zu erzielen.

Dieses am Donnerstag aufgenommene Drohnenbild zeigt Goochland County im Vordergrund und Henrico County im Hintergrund. Die Administratoren von Goochland haben einen Plan für das an Short Pump angrenzende Gebiet, bekannt als Centerville, verfasst, das auf Wachstum vorbereitet. Aber Dutzende Einwohner sprachen sich letzten Monat bei einer öffentlichen Versammlung dagegen aus. Die Aufsichtsbehörden haben ihre Abstimmung so lange wie rechtlich möglich auf Dezember verschoben.

Andere Einwohner befürchten, dass der Landkreis nicht alle Dienstleistungen bereitstellen kann, die eine größere Bevölkerung benötigt. Es sei schwieriger geworden, Polizisten einzustellen, und Feuerwehrfirmen im ganzen Landkreis müssten bereits jetzt die geschäftigeren Unternehmen auf der Ostseite des Landkreises unterstützen, sagte ein Einwohner.

Wieder andere sagen, der Landkreis müsse fortschrittlich sein und Möglichkeiten für den Einzug neuer Einwohner bieten, so wie es viele von ihnen einst taten.

Letztlich komme es auf die Größenordnung an, sagte Costello. Wie eng sollten Häuser sein? Wie viele Stockwerke sollten Gebäude haben? Hier müssen die Bewohner von Goochland eine gemeinsame Basis finden.

Vorerst akzeptiert der Landkreis die Meinung der Bewohner. Im Oktober werden die Administratoren einen Bericht über die eingegangenen Vorschläge erstellen. Im Dezember wird der Vorstand über den Plan nach oben oder unten abstimmen.

Vaughters, das Vorstandsmitglied, versprach von jetzt an bis Dezember Transparenz und Rücksichtnahme. Onaitis sagte, jedes Wachstum würde organisch und im Laufe der Zeit erfolgen. Vorschläge werden geprüft. Bulldozer kommen morgen nicht.

Was diese Definition von Ost-Goochland betrifft? Es muss noch definiert werden, sagte Onaitis.

Vaughters formulierte es so: „In vielerlei Hinsicht sind wir immer noch eine leere Leinwand.“

Laden Sie die neue Richmond Times-Dispatch News Mobile App herunter

Der April ist normalerweise der Beginn der Frühlingssaison für Hauskäufe, aber dieses Jahr bringen weniger Verkäufer als üblich ihre Häuser auf den Markt. Hausbesitzer, die sich in den Jahren 2020 und 2021 rekordtiefe Hypothekenzinsen sichern konnten, sind nicht geneigt, ein neues Haus zu kaufen, wenn dies die Aufnahme einer neuen Hypothek bedeutet. Institutionelle Investoren haben in den letzten Jahren auch eine große Anzahl von Einfamilienhäusern aufgekauft, um sie in Mietobjekte umzuwandeln, während sich gleichzeitig viele ältere Amerikaner dafür entscheiden, an Ort und Stelle zu altern.

Das Endergebnis? Nach Angaben von Realtor.com werden im Vergleich zum Vorjahreszeitraum etwa 20 % weniger Häuser gelistet.

Natürlich haben einige Städte und Gemeinden einen geringeren Lagerbestand als andere. Um herauszufinden, in welchen Ballungsräumen im April die wenigsten Häuser zum Verkauf standen, konsultierte Stacker Daten von Realtor.com. Die Rangfolge wurde anhand der Anzahl der zum Verkauf stehenden Häuser pro 10.000 Einwohner ermittelt. Bei Stimmengleichheit wurde die Gesamtzahl der zum Verkauf stehenden Häuser herangezogen. Um einbezogen zu werden, musste jede Metropolregion mindestens 75.000 Einwohner haben. Metropolen umfassen die Hauptstadt sowie umliegende Städte und Vororte.

In vielen dieser Ballungsräume liegen die Immobilienpreise unter dem nationalen Durchschnittslistenpreis von 430.000 US-Dollar, ein Zeichen dafür, dass die Erschwinglichkeit für Käufer oberste Priorität hat. Lesen Sie weiter, um herauszufinden, wo potenzielle Käufer die größte Konkurrenz um die geringste Anzahl an Häusern verspüren.